Vanliga fel

De vanligaste felen i en fastighet

Ett hus består av en massa olika material och dessa har olika livslängd, så kallad åldersparameter.

Ett tegeltak håller c:a 40 – 70 år.

Dränering av en grund c:a 25 år.

Takpapp och våtrumsmattor c:a 20 år.

Isolerglasrutor i fönster och fönsterdörrar c:a 10 – 30 år, beroende på täthetsproblem.

Färgen på träfasader och träfönster c:a 5 år på södra sidan och 10 år på norra sidan.

Försäkringsbolag räknar med att ett hus är avskrivet funktionsmässigt på 40 år. Vartefter ett hus renoveras och förnyas förbättras åldersparametrarna. För att ett hus skall fungera bra krävs ett kontinuerligt och långsiktigt underhåll.

Vanliga fel och brister:

Skorsten

Överbeslaget och nederbeslaget är rostiga, gravrostiga eller upprostade. Skorstensbeslaget har delvis dålig anslutning mot skorstenen. Fogar ovan taket är dåliga. Bindemedlet har lakats ur och det återstår bara sand.
Frostskador i tegelstenarna.

Tak

Det saknas nockband, vilket leder till att det blåser in regnvatten på underlagstaket med fuktskador som följd. Detta är det mest förekommande fel som finns i fastigheter som har besiktigats i detta företag.

Läckage i plåtrännorna beroende på dålig utformning, d v s  plåtrännorna har dålig dämningsförmåga och skvalpförmåga..

Gavelbeslagen är för smala och regnvatten rinner in på underlagstaket, med fuktskador som följd.

Rötskador i vindskivorna och vattbrädorna.

Läckage i taket beroende på att underlagspappen är gammal och dålig. Äldre typ av underlagspapp har en åldersparameter på c:a 40 år.

Takpannor

Äldre betongtakpannor som inte är täta gör att det rinner och blåser in vatten på underlagspappen och med läckage som följd.

Tegelpannor har en åldersparameter på mellan 40 – 70 år. Tegelpannorna blir frostsprängda beroende på att temperaturen på denna del av jorden ligger nära nollstrecket. Det tinar och fryser många gånger under året och detta leder till att små bitar fryser bort från tegelpannorna och till slut blir inte takpannorna täta.

Takplåt

Plan plåt som är skarvade med enkelfalsar bedöms inte vara täta med dagens krav

Plan plåt skall vara dubbelfalsad för att bedömas vara tät. Det är vanligt med läckage i plan plåt på balkonger och terrasser i synnerhet om den plana plåten är enkelfalsad.

Gummiduk förekommer som tätskikt på balkonger och garagetak. Denna typ av tätskikt har en åldersparameter på 20 år och garanti på tio år. Läckage uppstår när spikar vandrar uppåt och nöter hål på gummiduken.

Tätskikt på tak med trapetskorrugerad takplåt har vanligen många fel. Takplåten är skarvad, spikad i nockarna ( bör vara skruvad i vågdalarna), kapad med rondell ( skall kapas med nibblingsmaskin), det är för långt mellan upplagen (risk för bucklor).

Takavvattning

Hängrännorna och stuprören (av plåt) blir rostiga, gravrostiga och till slut upprostade.

Plåtsystem fungerar i c:a 30 – 40 år. Hängrännorna kan vara för högt monterade och det saknas ofta lutning av marken från stuprören.

Fasader

Kalksandstensfasader är känsliga för rörelser och det blir generellt sprickor i dessa fasader. Sprickorna beror på rörelser i grunden (se grunder). Tegelfasader, kalksandstensfasader och plåtfasader har den fördelen att underhåller är mycket begränsat.

Träpanel består normalt av splintved (yttre delen av trädstammen). Denna ved har inte något eget skydd och det uppstår lätt rötskador, särskilt i ändträ. Trä ruttnar upp fyra gånger så fort i ändträ, som i längsgående fibrer.

Träpanel av dålig kvalitet gör att rötskador lätt uppstår. Erfarenhet: Det bästa skydd som finns för träpanel på fasader är spritlasyr eller träskyddsolja. Spritlasyren och träskyddsoljan skyddar ytskiktet på träet, men fukten  kan vandra in och ut på ett naturligt sätt i träet. Gamla fasader är inte alltid raka och kan även luta. Det beror på att grundläggningen, ofta med torpargrund av natursten och grundlagd på orörd mark, rör sig över tiden.

Fönster

Träfönster, som är tillverkade från 1960 talet och framåt består av splintved, som saknar eget skydd. Rötskador uppstår lätt i både karmar och bågar. Erfarenhet: Det bästa skydd som finns för fönster är träskyddsolja. Karmar och bågar skyddas i ytskikten och fukten kan vandra in och ut i träet på ett naturligt sätt.. Nyare fönster är vacuumimpregnerade 11 mm och detta räcker normalt som rötskydd.

Det är vanligt att det saknas plåtbeslag upptill och det förekommer även nertill på fönster. Detta leder till att regnvatten kan blåsa och rinna in till bakomliggande konstruktion, med fuktskador som följd.

Isolerglas

Isolerglasfönster blir punkterade förr eller senare. Åldersparameter 10 – 40 år. Isolerglas tillverkade mellan 1977 och 1983 är till stor del punkterade. Det finns ett visst vacuum mellan glasrutorna och när läckage sker i tätningen, leder det till punktering. Vid punkteringen blir sikten genom glaset sämre och det uppstår viss brunaktighet, ränder eller mjölkfärg.

Grund

Det finns generellt 30 m djup lera i marken runt Mälarlandskapen vilket gör att det blir svårt att grundlägga även lätta byggnader. Det sker långtidssättningar t ex beroende på att planterade träd tar upp fukt i marken och marken minskar volymmässigt. Genom dräneringar, ledningsdragningar, vägbyggen och annan verksamhet sjunker grundvattnet och markens bärighet försämras. Sättningar och sprickor finns generellt i byggnader som är grundlagda på denna lera. Trots sättningarna i grunderna blir grunderna och husen ofta fungerande i framtiden.

Dränering

En grund är normalt dränerad med tegelrör, 75 mm perforerad plastslang eller 110 mm perforerad plastslang. Tegelrören har en dålig kapacitet, 0,25 liter per sekund och längdmeter, och sätts lätt igen av finmaterial. 75 mm-slangen har bättre kapacitet, 1,6 liter per sekund och längdmeter, men sätts också igen av finmaterial.

110 mm-slangen har en kapacitet på  3,9 liter per sekund och längdmeter och har även ett infiltrationsskydd i form av en geoteknisk duk. Dräneringen bedöms här fungera bra långsiktigt.

Vattenskyddet på grundväggarna bestod förr av slamning med cement och vatten, ett lager kallasfalt samt ett lager varmasfalt. Sedan kom metoden med en s k HD-matta, och numera används oftast ett cellplastlager. Asfaltstrykning på grunder har en åldersparameter på c:a 20 år. HD-plattor och cellplastlösningar på grunder bedöms fungera under lång tid och det är svårt att avgöra livslängden.

Tomt

Marken närmast grunden bör luta utåt från grunden 20 cm på de första 2 m. Det finns normalt rabatter, buskar och gräsmatta mot grunden. Det bör finnas stenmaterial närmast grunden. Vattnet från stuprören bör avledas ut från grunden, då vattnet belastar grundväggarna och dräneringen.

Vind

Fuktskador i underlagstaket beroende på läckage i taknocken. Om det saknas nockband i taknocken kan regnvatten blåsa in och förorsaka fuktskador i underlagstaket. Läckage kan även förekomma vid plåtrännorna, med fuktskador som följd.

Läckage förekommer ofta i takkupor, särskilt om tätskiktet består av skivtäckning med plan plåt. Är skarvarna utförda med enkelfalsning uppstår lätt läckage.

Plåtanslutningar mot fönsterkarmar är inte täta då plåten är spikad. Spiken lossnar och regnvatten rinner och blåser in i skarvarna.

Konvektion (varm luft kommer upp genom vindsbjälklaget och kondenseras mot kalla träytor) kan ge fuktskador. Konvektionen beror på att det saknas en plastfolie som ångspärr i vindsbjälklaget. Plastfolien kan också vara dåligt monterad särskilt mot kattvindar, snedtak och knäväggar.

Typen av plastfolie i hus har förändrats över åren från att ha varit 0,07 mm, 0,10 mm, 0,15 mm och till nuvarande 0,20 mm UV-beständig kvalitet.

Vindisolering

Isoleringen av vindsbjälklaget kan vara tunn och ojämnt utförd. Det förekommer även mindre fuktskador i takstolsöverramarna om underlagstaket består av ett plastmaterial. Det vatten som kondenseras mot plastmaterialet, tas upp av takstolsöverramarna och mindre fuktskador uppstår.

Vindsluckan kan ha dålig isolering och sakna tätlist, vilket ökar risken för att varm och fuktig luft kommer upp på vinden.

Vindventilation

Ventilationen i takfoten kan vara liten. Ventilation saknas oftast i taknocken, vilket leder till att den varma luften som kommer upp på vinden inte kan ventileras ut. Det bör finnas en ventilation i taknocken i form av en luftspalt på 20 mm på var sida av nockregeln och efter hela vindens längd.

Det är vanligare med konvektionsskador i hus som ligger i öst-västlig riktning. Skadorna är oftast mindre omfattande om huset ligger i nord-sydlig riktning.

Krypgrund

Det är vanligt att det är för fuktigt i luften i krypgrunder eller torpargrunder. Ofta växer mögel på undersidan av golvbjälklaget. I dessa fall kommer grunden att behöva konstruktionsändras, för att fungera i framtiden. Det vanliga är att EPS-cellplastskivor monteras på undersidan av golvbjälklaget, efter att påväxt av mögel har sanerats med s k fungicider. Är mögelskadorna för stora på undersidan av golvbjälklaget, behöver materialet bytas ut.

Det går även att montera cellplastskivor på grundväggarna och på marken. På detta sätt erhålls en varmare grund. (EPS-cellplast tar upp 3% fukt, vilket är försumbart i dessa sammanhang.) Dessa två sätt är det passiva system som används och fungerar, så att grunderna skall fungera fukttekniskt. Den snabba utvecklingen av fuktskador i krypgrunderna, för närvarande c:a 50 %, gör att avfuktning av krypgrunderna med avfuktare har ökat avsevärt. Genom att avfuktare installeras är det lättare att besiktiga åtgärderna och det går att kontinuerligt kontrollera den relativa fukten i luften i grunden på en mätaren i entréplan.

Vid fuktindikeringsmätningar i trä är det vanligt att fuktkvoter på mellan 17 – 23 % uppmätts. Mögelpåväxt börjar normalt vid c:a 16% fuktkvot

Det finns även tryckimpregnerat trä i grunder och dessa kan avge emissioner (kemisk lukt). När dålig lukt uppstår i tryckimpregnerat trä byts materialet ut mot vanligt trä. Erfarenhet: Under förutsättning att fuktkvoten ligger på samma nivå hela tiden i tryckimpregnerat trä uppstår normalt ej emissioner. Det är när fuktkvoten i det tryckimpregnerade träet ökar, som emissioner uppstår. Då går tryckimpregneringsvätskan till angrepp mot de nya fukttillskottet och emission med dålig lukt som följd uppstår.

Betongplatta

Metoden med betongplatta på mark kom till Europa från USA som en billig grundläggning, efter andra världskriget. Betongplatta på mark, som är kall  räknas som en riskkonstruktion. Markfukt transporteras kapillärt (från sten till sten) eller i ångfas upp till betongplattan. Fukten transporteras genom betongplattan och vidare till trä genom att vandra från mindre porer till större porer.(Det finns mindre porer i betong och större i trä). På detta sätt kan fukt transporteras från betongen till motliggande träsyllar, om det saknas ett kapillärbrytande skikt däremellan.

Fukt kan även transportteras i ångfas. Fuktigare luft sprids till torrare luft (diffussion) och närliggande trä ställer in sig efter den relativa fukt som finns i luften.

Äldre och nyare betongplattor

Under den första tiden som betongplattor användes som konstruktion lades övergolven direkt på betongplattan och några stora fuktproblem uppstod inte. Men dessa golv upplevdes som kalla och bättre komfort eftersöktes. Det fanns ett behov av att isolera den kalla betongplattan, och en konstruktion med träreglar, mellanliggande mineralull och trägolv-spånskivor monterades på betongplattan. Genom att det saknades bra förankringsmöjligheter för dessa golv göts normalt det in träreglar (spikreglar) i betongplattan.

Under denna tid utvecklades byggandets hastighet och byggena utfördes även året runt. Detta gjorde att betongplattorna inte torkades ut och det uppstod fuktskador i det uppreglade golvbjälklaget.

I ingjutna träreglar uppstår normalt fuktskador. Det lämnades även kvar byggspill i golvkonstruktionen, vilket ökade risken för skador. Uppreglade trägolv på betongplattor räknas som en riskkonstruktion.

Metoden med uppreglade trägolv ersattes senare med sandavjämning, EPS-cellplast (flytande golv), migreringsskikt, spånskivor ( 16, 17, 18, 19, 20 och 22 mm spånskivor) och övergolv. EPS-cellplast tar bara upp 3% fukt, så fuktskador med mögel uppstå normalt inte. Den risk som finns med denna konstruktion är att träspån lämnats kvar i sanden, med dålig lukt som följd.

Problemet med cellplast är att det går inte att använda för tunna spånskivor.  Cellplasten blir kompakterad (hoptryckt) och en eftergivlighet uppstår i golven.

I nutid görs betongplattorna varma, med underliggande cellplastisolering (50 – 300 mm) Varma betongplattor bedöms vara en bra fuktteknisk lösning.

Ett annat problem med “platta på mark” är att det används tryckimpregnerat trä särskikt i ytterväggssyllen. Emissioner (dålig lukt) uppstår lätt då  tryckimpregneringsvätskan går till angrepp mot en ökning av fuktbelastningen i träet. Detta problem leder normalt till att tryckimpregnerat trä behöver bytas ut mot vanligt trä.

Det är förhållandevis vanligt att kalla betongplattor förses med golvvärme, utan någon underliggande isolering, vilket kan leda till problem. Det är ett kallt klimat i Sverige, vilket leder till en lång eldningssäsong. Genom den långa eldningssäsongen bildas ett stort värmemagasin i den underliggande marken. Under förutsättning att golvvärmen kopplas ur på försommaren, kommer den ackumulera värmen att stiga upp i ångfas och kan förorsaka fuktskador, om det finns fuktspärrar eller plastmattor på golven. Ett bra sätt kan vara att montera klinkerplattor på golven och med 10 mm fogar, så att fukten kan stiga upp. Skall en duschplats arrangeras bör fuktspärrar bara monteras vid duschplatsen, på golv och väggarna.

Timmerstommar

Det finns normalt fuktskador i timmerstommar nertill mot grunden beroende på avsaknad av kapillärbrytande skikt eller ångspärr och att splintveden finns direkt mot grunden.

Det finns också normalt märken efter skadedjur i timmerstommar t ex beroende på att bark har lämnats kvar. Skadedjursangrepp på gamla timmerstommar kan förekomma i cykler på 25 – 30 år, vilket betyder på att det är svårt att avgöra om angreppen är pågående eller inte. Timmerstommar kan vara svåra att besiktiga beroende på att de är helt inklädda både på ut- och insidan.

Vatten -ventilation

Längre tillbaka i tiden användes c:a 60 – 70 m3 vatten per år och hus, och det var vanligt att det badades i badkar. När man badar exponeras c:a 70 gram/vatten i timmen och självdragsventilationen var tillräcklig under vintertid. Under sommarhalvåret ventilerades genom öppna fönster.

Idag förbrukas c:a 170 – 200 m3 vatten/år och det är vanligt att dusch används. Detta exponerar c:a 2000 gram/vatten i timmen.

För att transportera bort denna fukt krävs en fullt fungerande mekanisk ventilation. Det är vanligt med fuktskador av kondens i tak, fönster och dörrar i våtrummet. Det förekommer även fuktskador på vindar, ovan duschrum beroende på dålig ventilation. Något som inte alltid uppmärksammas är att fuktskador förekommer ovan sovrum med dålig ventilation. Finns det hundar i hus med självdragsventilation är det inte ovanligt med fuktskador i underlagstaket på vinden, troligen beroende på att de utandas stora mängder fukt.

På grund av den stora vattenförbrukningen idag kommer det att bli vanligare med avfuktare i framtiden. En normal avfuktare kan ta ut c:a 14 l/vatten per dygn. De flesta avfuktare har hjul på undersidan, vilket gör att den lätt flyttas mellan olika rum, vilket ökar användbarheten. Fuktbelastningen i hela huset minskar med en avfuktare.

Våtutrymmen

Våtrumsmattor har en åldersparameter på 20 år. Materialfabrikanterna uppger att mjukgöraren försvinner ur mattan dvs. Mattan minskar i volym och materialet blir sprödare. Genom detta lossnar mattan lättare vid golvbrunnar och mekaniska skador kan uppstå.

Det vanligaste fel som finns i golv är att det saknas lutning mot golvbrunnen. (Enligt Hus AMA – Råd och anvisningar 98, Hus – 43.DC skall fall mot golvbrunn i våtzon vara 1:50 d v s  20 mm per meter. Skall på övriga ytor luta jämnt mot golvbrunn.)

Våtrumstapeter på väggarna är en vanlig lösning, som inte bedöms vara tät med dagens krav. Tapeten är för tunn och eftersom tapeten är klistrad på en gipsskiva uppstår lätt fuktskador.

Golvklinker och väggkakel, som är utförda längre tillbaka i tiden, bedöms inte vara täta och risk för läckage och fuktskador finns.

I nutid används fuktspärrar på golv och väggar, vilket kan leda till ett fullgott fuktskydd. Det säkraste sättet att få ett tätt golv är att använda en våtrumsmatta under golvklinkern, när det gäller träbjälklag.

Det är vanligt att golvklinker är bomt  d v s saknar kontakt med underlaget. Det gäller även delvis i väggkakel. En orsak till detta bedöms vara att klinker/kakelfixen är finmald och har kort öppentid (torkar fort). Det säkraste sättet att få golvklinker att sitta fast ordentligt är att fixen både används på golvet och klinkerplattorna.  Golvvärme påverkar också klinkerplattornas vidhäftning i fixen. Golvvärmen kan inkopplas först 28 dagar efter att klinkerplattorna har monterats.

Gjutjärnsgolvbrunnar och plastgolvbrunnar som är från före 1993 är avskrivna täthetsmässigt. Dessa golvbrunnar bedöms ha för dåliga anslutningar mot tätskikten och risk för läckage och fuktskador finns i anslutande konstruktioner. Försäkringsbolagen är restriktiva med att betala ersättningar för vatten/fuktskador där gamla golvbrunnar ingår.

Uppvärmning

Energikostnaden är i dag en stor del av boendekostnaden,  beroende på generellt höjda energipriser, många elförbrukande maskiner, ökad användning av utebelysning, uppvärmda biytor med mera. Valet av metod för uppvärmning är därför viktig.

I början av 1900 talet fanns inte något klimatskydd (isolering) i golv, väggar, tak, fönster och dörrar. De så kallade K-värdena (numera U-värdena) låg i många fall mellan 1,0 – 1,30. Dvs de förbrukade 1,0 – 1,3 W/m2 ºC (watt per kvadratmeter och grad Celsius) Vid en temperatur utvändigt på minus 10 grader och plus 20 grader invändigt uppstår en temperaturskillnad på 30 grader, och varje kvadratmeter förbrukade därmed 30 – 39 W/m2/tim. Uppvärmningen skedde dock med ved eller kol, som var förhållandevis billiga att köpa.

Idag gäller Boverkets byggregler BFS 2002:19:

Dagens krav på klimatskydd är U-värdet 0,16 + 0,81 x Fönster,dörrar/ sammanlagd area W/m2 ºC, vilket betyder att energiförbrukningen blir ≈ 0,17 x 30 = 5,1 W/m2/tim, jämfört med 30  –  39 W i exemplet ovan.

Fönstren har förbättrats från U-värdet 2,90 (kopplade tvåglas) till dagens bästa isolerglasfönster på 0,75.

Den vanligaste typen av ventilation tidigare var självdrag (skillnaden i temperatur invändigt och utvändigt var drivkraften) Den har nu ersatts med mekanisk ventilation, och genom att återvinna värmen i frånluften har energiförbrukningen kunnat hållas på en rimlig nivå.

Men trots att klimatskyddet i husen har förbättrats på ett bra sätt genom åren har energikostnaderna rusat iväg i än högre fart och ligger för närvarande på 0.75 – 1.35:-/kWh.

Det betyder att ett hus med dåligt klimatskydd förbrukar energi för 65 000:-/år. Nya hus med bra klimatskydd, värmeåtervinning och hushållsmaskiner med låg energiförbrukning kan klara sig med

18 000:-/år.

För att minska förbrukningen av energi i ett hus finns idag många vägar att gå. Det går att montera in en braskamin eller kakelugn, för att minska energibehovet under eldningssäsongen. En luftvärmepump  minskar energibehovet under stora delar av året. Idag finns luftvärmepumpar som är bättre anpassade för Norden än tidigare modeller. Det finns luftvärmepumpar idag som även producerar varmt vatten. Bergvärme är ett dyrt men effektivt sätt att dramatiskt minska energiförbrukningen. Bergvärme får dock inte användas inom vattenskyddsområden. Pelletsvärme och eldning med ved är ett billigt sätt att värma upp ett hus.

På grund av de höga energipriserna är det lönsamt med alla typer av braskaminer, kakelugnar, värmeåtervinning, lågenergilampor, luftvärmepumpar, bergvärme, installation av pelletsvärmare, eller vedeldning.

Källa Jan Källman IngByrå

Kommentera